Nicht das Neubauprojekt ist die Herausforderung, sondern bestehende Gebäude

Nicht das Neubauprojekt ist die Herausforderung, sondern bestehende Gebäude

Die Ansprüche an Gewerbeimmobilien heutzutage sind groß und äußerst individuell.

Ausstattungsstandards, Raumkonfigurationen und das Image von Büro- und Geschäftsgebäuden sind wesentlich anspruchsvoller geworden. Dies führt im Wesentlichen auch dazu, dass die wirtschaftliche Nutzungsdauer von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien bzw. Büroimmobilien abnimmt.

Viele Neubauprojekte, Firmen- bzw. Standortzusammenlegungen führen oft zu Leerflächen in bestehenden Immobilien.

Die wachsende Leerstandsrate in Objekten die zum Teil nur 10 Jahre oder 20 Jahre alt sind, machen es auf Grund ihrer Qualität und Effizienz teilweise unmöglich attraktive Renditen zu erzielen.

Somit gewinnt die Verwertung veralteter und ungenutzter Immobilien zunehmend an Bedeutung und wird auch in Zukunft immer wichtiger.

Die Revitalisierung zählt dabei zu den aktiven Verwertungsstrategien. Ihr Ziel ist es durch äußere und innere bauliche Maßnahmen, eine obsolete Bestandsimmobilie wieder marktgerecht zu machen. Das Nutzungskonzept bleibt dabei unberührt. Bei dieser Strategie werden dabei der Verkehrswert sowie die Gesamtperformance des Objekts gesteigert und nachhaltig gesichert. Aber nicht jede Bestandsimmobilie ist für ein gewinnbringendes Revitalisierungsvorhaben auch geeignet. Für eine erfolgreiche Revitalisierung sind die Faktoren Standort, Nutzung und Kapital von großer Bedeutung und müssen genau hinterfragt werden.

Eine zielführende Methode dabei sind die Durchführung von Immobilien-Basisanalysen und Machbarkeitsanalysen durch einen Projektentwickler. Zu Beginn sollte der Standort gründlich analysiert werden. Vor allem exponierte City-Lagen, aber auch ein positives Image können die Chancen eines Revitalisierungsprojekts untermauern. Anschließend erfolgt die Überprüfung des Marktes und des Wettbewerbssituation erforderlich. Die Angebots- und Nachfragesituation sowie das damit eng verbundene Leerstandsniveau sind zu hinterfragen. Aber auch die Tauglichkeitsprüfung des Gebäudes (Gebäudeanalyse) vor allem die Faktoren Tragwerkkonstruktion, Gebäudetiefe, Geschosshöhe sowie Erschließungssituation, aber auch Bau- und Denkmalschutzbestimmungen, potenzielle Schadstoffbelastungen sowie die Integrationsfähigkeit von Brand- und Schallschutzelementen sind zu berücksichtigen. Beim geplanten Nutzungskonzept sollen aber, spezifische Kundenanforderungen von zukünftigen Mietern und auch das Umfeld nicht unbeachtet bleiben.

Neben den oben erwähnten eher qualitativen Analysen hängt schlussendlich die finale Entscheidung ob eine Revitalisierung sinnvoll ist, jedoch dann meistens von den quantitativen Ergebnissen der Wirtschaftlichkeitsanalyse ab.

Eine erfolgreiche Revitalisierung bringt für die Verwaltung der Immobilie eine erhebliche Erleichterung. Das beginnt bei der Vereinfachung des Facility Management durch eine modernisierte Infrastruktur und geht weiter über höhere Mieterträge der Immobile was folglich wieder zu einem höheren Verkehrswert der Immobilie führt. Projektierte oder bereits fertig gestellte Immobilien aus Revitalisierungen besitzen oft eine Magnetwirkung. Das führt dazu dass, ähnliche Projekte in der Umgebung entstehen und es somit zu einer allgemeinen Standortverbesserung kommt, wovon alle profitieren.

Begriffsbestimmungen rund um die Revitalisierung

Revitalisierung
Revitalisierung bedeutet umfangreiche Renovierungs- und Umstrukturierungsmaßnahme unter Berücksichtigung baulicher, technischer und marketingbezogener Aspekte. Die Maßnahmen dienen der Wertsteigerung einer Immobilie und stellen einen neuwertigen Zustand der Baulichkeit her. Die ursprüngliche Nutzung bleibt dabei erhalten.
Die Revitalisierung beginnt mit der Erkenntnis, dass eine Bestandsimmobilie nicht mehr den baulichen, technischen oder wirtschaftlichen Anforderungen der Gegenwart entspricht.

Refurbishment
Darunter versteht man einen Teilbereich der Revitalisierung mit dem besonderen Fokus auf baulich-technische Maßnahmen.

Restrukturierung
Revitalisierung mit einer Nutzungsstrukturänderung

Redevelopment
Umfassende bauliche Maßnahmen in größerem Umfang, inkl. (Teil-) Abbruch. Optional kann es auch zu Änderungen der Nutzungsstruktur kommen. Redevelopment umfasst auch Maßnahmen der Revitalisierung. Es geht um eine Projektentwicklung des Bestandes.

Renovierung
Maßnahmen zur Verbesserung des optischen bzw. des äußeren Erscheinungsbildes.

 

Quellen:

Immobilienökonomie II: Rechtliche Grundlagen 
von Karl-Werner Schulte,Jürgen Kühling,Wolfgang Servatius,Frank Stellmann, Oldenbourg Wissenschaftsverlag GmbH, 2013

Modernes Immobilienmanagement: Facility Management und corporate Real Estate Management
von Andreas Pfnür, Springer Verlag, 2002

Der Revitalisierungsprozess im Lebenszyklus von Immobilien
von Phil Reitz, GRIN Verlag 2015

Wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Fachmarktzentrums in der Praxis:

Wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Fachmarktzentrums in der Praxis:

Diese Arbeit befasst sich mit der wirtschaftlichen Nutzungsdauer von FMZ in Österreich. Mehr als 200 FMZ gibt es bereits in Österreich. Die meisten dieser FMZ sind in den letzten 20 Jahren entstanden. Der Schwerpunkt dieser Arbeit liegt auf FMZ die vor 1995 errichtet wurden um deren Entwicklung über einen längeren Zeitraum analysieren zu können. Neben dem Kapitalisierungszinssatz ist eine korrekte Einschätzung der wirtschaftlichen ND besonders wichtig, da diese Kennzahlen eine große Auswirkung auf den Verkehrswert haben.

Nicht das Neubauprojekt ist die Herausforderung, sondern bestehende Gebäude

Nicht das Neubauprojekt ist die Herausforderung, sondern bestehende Gebäude

Die Ansprüche an Gewerbeimmobilien heutzutage sind groß und äußerst individuell.

Ausstattungsstandards, Raumkonfigurationen und das Image von Büro- und Geschäftsgebäuden sind wesentlich anspruchsvoller geworden. Dies führt im Wesentlichen auch dazu, dass die wirtschaftliche Nutzungsdauer von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien bzw. Büroimmobilien abnimmt.

Viele Neubauprojekte, Firmen- bzw. Standortzusammenlegungen führen oft zu Leerflächen in bestehenden Immobilien.

Die wachsende Leerstandsrate in Objekten die zum Teil nur 10 Jahre oder 20 Jahre alt sind, machen es auf Grund ihrer Qualität und Effizienz teilweise unmöglich attraktive Renditen zu erzielen.

Somit gewinnt die Verwertung veralteter und ungenutzter Immobilien zunehmend an Bedeutung und wird auch in Zukunft immer wichtiger.

Aktuelle Projekte

projekt 1

Umbau Wiener Straße 65, Amstetten

Im Objekt Wiener Straße 65 in Amstetten haben bereits die Umbauarbeiten begonnen...

projekt 1

Restruktierungsmaßnahmen PM4
Gewerbepark, Amstetten

Peter-Mitterhoferstraße 4, 3300 Amstetten

projekt 1

Neustift

Ein historisches Winzerhaus mit einer über 150 jährigen Geschichte in 1190 Wien