Wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Fachmarktzentrums in der Praxis:

Wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Fachmarktzentrums in der Praxis:

Diese Arbeit befasst sich mit der wirtschaftlichen Nutzungsdauer von FMZ in Österreich. Mehr als 200 FMZ gibt es bereits in Österreich. Die meisten dieser FMZ sind in den letzten 20 Jahren entstanden. Der Schwerpunkt dieser Arbeit liegt auf FMZ die vor 1995 errichtet wurden um deren Entwicklung über einen längeren Zeitraum analysieren zu können. Neben dem Kapitalisierungszinssatz ist eine korrekte Einschätzung der wirtschaftlichen ND besonders wichtig, da diese Kennzahlen eine große Auswirkung auf den Verkehrswert haben.

Viktoria Lininger verfasste 2014 Ihre Master These im MSc Program Immobilienmanagement & Bewertung der TU Wien zum Thema „Wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Fachmarktzentrums in der Praxis“

Mit dieser Arbeit wurde Sie mit dem „Excellence in Real Estate“ Award von ImmQu ausgezeichnet, der an die/den Jahrgangsbeste(n) eines immobilienwirtschaftlichen Masterlehrganges verliehen wird. Der Verein ImmQU hat die Förderung der Qualität in der Immobilienwirtschaft zum Ziel. Diesem Verein ist es sehr wichtig, nicht nur fachliche und ethische Qualität zu schaffen und weiterzugeben, sondern auch auszuzeichnen.

Ein Auszug und Bericht von der Masterthese wurde auch im Fachjournal Immobilien Magazin veröffentlicht, wo auch ihr Betreuer Harald Peham dazu Stellung nahm:„ Die Masterthese von Frau Lininger zeichnet sich durch eine engagierte Bearbeitung eines wesentlichen Themas der Liegenschaftsbewertung aus, welches jedoch bis dato aufgrund von fehlender empirischer Grundlagen wenig erforscht und ausgewertet ist.“

Wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Fachmarktzentrums in der Praxis:
Diese Arbeit befasst sich mit der wirtschaftlichen Nutzungsdauer von FMZ in Österreich. Mehr als 200 FMZ gibt es bereits in Österreich. Die meisten dieser FMZ sind in den letzten 20 Jahren entstanden. Der Schwerpunkt dieser Arbeit liegt auf FMZ die vor 1995 errichtet wurden um deren Entwicklung über einen längeren Zeitraum analysieren zu können. Neben dem Kapitalisierungszinssatz ist eine korrekte Einschätzung der wirtschaftlichen ND besonders wichtig, da diese Kennzahlen eine große Auswirkung auf den Verkehrswert haben.

Die Literatur zum Thema wirtschaftliche ND von FMZ zeigt Schwankungen von bis zu 20 Jahren. Es werden darin Werte von mindestens 20 bis maximal 40 oder gar 50 Jahren angegeben. Diese große Schwankungsbreite weist darauf hin, dass eine einheitliche Definition der wirtschaftlichen ND nicht möglich ist.

Die sechs in dieser Arbeit analysierten FMZ wiesen im Mittelwert ein Bestehen von 30 Jahren auf. Aus dem Vergleich der Ergebnisse aus der österreichischen Praxis mit jenen aus der deutschen Literatur geht deutlich hervor, dass die häufig beschriebene hohe GND von bis zu 50 Jahren in der Realität nicht gerechtfertigt ist und nur im Ausnahmefall eintritt. Die Auswertung der Analyse zeigt, dass die wirtschaftliche ND bei Standorten mit externen Umbrüchen bei lediglich 20 bis 25 Jahren liegt. Bei Standorten ohne negative äußere Einflüsse kann eine GND bei normaler Bewirtschaftung von 25 bis 30 Jahren ausgegangen werden. Lange Nutzungsdauern von mindestens 35 Jahren werden sich nur in top Lagen ohne große externe Einflüsse durchsetzen können. Weist der FMZ-Standort von Beginn an Bedenken wegen seiner Lage auf, so sollte die GND niedriger angesetzt werden. Als externe Einflussfaktoren können z.B. ein neu entstandener FMZ-Konkurrenzstandort sein, eine gravierende Änderung in der Mieterstruktur, infrastrukturelle Änderungen im Straßenverlauf in unmittelbarer Nähe oder auch große Flächenerweiterungen des Hauptmieters sein.

Da diese Einflüsse schwer prognostizierbar sind, zeigt die Praxis dass bei der wirtschaftlichen GND eine generelle Schwankungsbreite von 5 bis 10 Jahren realistisch ist. Deswegen kann es eine exakte Annahme der GND in der Praxis nicht geben. Ein richtiges Ermessen der Zahlen ist in der Immobilienbewertung besonders wichtig. Der Bewerter sollte jede Möglichkeit zur Überprüfung der einzelnen Annahmen nutzen um ein nachvollziehbares Ergebnis zu erlangen.

Nicht das Neubauprojekt ist die Herausforderung, sondern bestehende Gebäude

Nicht das Neubauprojekt ist die Herausforderung, sondern bestehende Gebäude

Die Ansprüche an Gewerbeimmobilien heutzutage sind groß und äußerst individuell.

Ausstattungsstandards, Raumkonfigurationen und das Image von Büro- und Geschäftsgebäuden sind wesentlich anspruchsvoller geworden. Dies führt im Wesentlichen auch dazu, dass die wirtschaftliche Nutzungsdauer von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien bzw. Büroimmobilien abnimmt.

Viele Neubauprojekte, Firmen- bzw. Standortzusammenlegungen führen oft zu Leerflächen in bestehenden Immobilien.

Die wachsende Leerstandsrate in Objekten die zum Teil nur 10 Jahre oder 20 Jahre alt sind, machen es auf Grund ihrer Qualität und Effizienz teilweise unmöglich attraktive Renditen zu erzielen.

Somit gewinnt die Verwertung veralteter und ungenutzter Immobilien zunehmend an Bedeutung und wird auch in Zukunft immer wichtiger.

Die Ansprüche an Gewerbeimmobilien heutzutage sind groß und äußerst individuell.

Ausstattungsstandards, Raumkonfigurationen und das Image von Büro- und Geschäftsgebäuden sind wesentlich anspruchsvoller geworden. Dies führt im Wesentlichen auch dazu, dass die wirtschaftliche Nutzungsdauer von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien bzw. Büroimmobilien abnimmt.

Viele Neubauprojekte, Firmen- bzw. Standortzusammenlegungen führen oft zu Leerflächen in bestehenden Immobilien.

Die wachsende Leerstandsrate in Objekten die zum Teil nur 10 Jahre oder 20 Jahre alt sind, machen es auf Grund ihrer Qualität und Effizienz teilweise unmöglich attraktive Renditen zu erzielen.

Somit gewinnt die Verwertung veralteter und ungenutzter Immobilien zunehmend an Bedeutung und wird auch in Zukunft immer wichtiger.

Die Revitalisierung zählt dabei zu den aktiven Verwertungsstrategien. Ihr Ziel ist es durch äußere und innere bauliche Maßnahmen, eine obsolete Bestandsimmobilie wieder marktgerecht zu machen. Das Nutzungskonzept bleibt dabei unberührt. Bei dieser Strategie werden dabei der Verkehrswert sowie die Gesamtperformance des Objekts gesteigert und nachhaltig gesichert. Aber nicht jede Bestandsimmobilie ist für ein gewinnbringendes Revitalisierungsvorhaben auch geeignet. Für eine erfolgreiche Revitalisierung sind die Faktoren Standort, Nutzung und Kapital von großer Bedeutung und müssen genau hinterfragt werden.

Eine zielführende Methode dabei sind die Durchführung von Immobilien-Basisanalysen und Machbarkeitsanalysen durch einen Projektentwickler. Zu Beginn sollte der Standort gründlich analysiert werden. Vor allem exponierte City-Lagen, aber auch ein positives Image können die Chancen eines Revitalisierungsprojekts untermauern. Anschließend erfolgt die Überprüfung des Marktes und des Wettbewerbssituation erforderlich. Die Angebots- und Nachfragesituation sowie das damit eng verbundene Leerstandsniveau sind zu hinterfragen. Aber auch die Tauglichkeitsprüfung des Gebäudes (Gebäudeanalyse) vor allem die Faktoren Tragwerkkonstruktion, Gebäudetiefe, Geschosshöhe sowie Erschließungssituation, aber auch Bau- und Denkmalschutzbestimmungen, potenzielle Schadstoffbelastungen sowie die Integrationsfähigkeit von Brand- und Schallschutzelementen sind zu berücksichtigen. Beim geplanten Nutzungskonzept sollen aber, spezifische Kundenanforderungen von zukünftigen Mietern und auch das Umfeld nicht unbeachtet bleiben.

Neben den oben erwähnten eher qualitativen Analysen hängt schlussendlich die finale Entscheidung ob eine Revitalisierung sinnvoll ist, jedoch dann meistens von den quantitativen Ergebnissen der Wirtschaftlichkeitsanalyse ab.

Eine erfolgreiche Revitalisierung bringt für die Verwaltung der Immobilie eine erhebliche Erleichterung. Das beginnt bei der Vereinfachung des Facility Management durch eine modernisierte Infrastruktur und geht weiter über höhere Mieterträge der Immobile was folglich wieder zu einem höheren Verkehrswert der Immobilie führt. Projektierte oder bereits fertig gestellte Immobilien aus Revitalisierungen besitzen oft eine Magnetwirkung. Das führt dazu dass, ähnliche Projekte in der Umgebung entstehen und es somit zu einer allgemeinen Standortverbesserung kommt, wovon alle profitieren.

Begriffsbestimmungen rund um die Revitalisierung

Revitalisierung
Revitalisierung bedeutet umfangreiche Renovierungs- und Umstrukturierungsmaßnahme unter Berücksichtigung baulicher, technischer und marketingbezogener Aspekte. Die Maßnahmen dienen der Wertsteigerung einer Immobilie und stellen einen neuwertigen Zustand der Baulichkeit her. Die ursprüngliche Nutzung bleibt dabei erhalten.
Die Revitalisierung beginnt mit der Erkenntnis, dass eine Bestandsimmobilie nicht mehr den baulichen, technischen oder wirtschaftlichen Anforderungen der Gegenwart entspricht.

Refurbishment
Darunter versteht man einen Teilbereich der Revitalisierung mit dem besonderen Fokus auf baulich-technische Maßnahmen.

Restrukturierung
Revitalisierung mit einer Nutzungsstrukturänderung

Redevelopment
Umfassende bauliche Maßnahmen in größerem Umfang, inkl. (Teil-) Abbruch. Optional kann es auch zu Änderungen der Nutzungsstruktur kommen. Redevelopment umfasst auch Maßnahmen der Revitalisierung. Es geht um eine Projektentwicklung des Bestandes.

Renovierung
Maßnahmen zur Verbesserung des optischen bzw. des äußeren Erscheinungsbildes.

 

Quellen:

Immobilienökonomie II: Rechtliche Grundlagen 
von Karl-Werner Schulte,Jürgen Kühling,Wolfgang Servatius,Frank Stellmann, Oldenbourg Wissenschaftsverlag GmbH, 2013

Modernes Immobilienmanagement: Facility Management und corporate Real Estate Management
von Andreas Pfnür, Springer Verlag, 2002

Der Revitalisierungsprozess im Lebenszyklus von Immobilien
von Phil Reitz, GRIN Verlag 2015

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